Management

Michael Peter ist geschäftsführender Gesellschafter und Gründer der P&P Gruppe mit Sitz in Fürth.
Er gründete das Unternehmen 1995.

Zunächst mit den Schwerpunkten Altbau und Denkmalschutzsanierung in den neuen Bundesländern aktiv. Ab 2005 konzentrierte sich Michael Peter auf die Metropolregion Nürnberg und verlegte den Unternehmensstandort nach Fürth. In den Folgejahren baute er die Gruppe zum vollstufigen Immobilienunternehmen aus. Heute realisiert das Unternehmen als Investor und Projektentwickler komplexe Projekte in den Segmenten Büro, Gewerbe (Fachmarktzentren), Wohnen und Hotel. 

Gemeinsam mit seiner Frau Annette rief Michael Peter 2011 die Stiftung Vita zur Förderung benachteiligter Kinder der Region ins Leben. Mehr zur Stiftung erfahren Sie auf der Webseite der Stiftung Vita.

P&P Gruppe – Potenziale identifizieren und nutzen

Interview mit Michael Peter

Frage: Herr Peter, die P&P Gruppe ist ein eigentümergeführtes Immobilienunternehmen mit Sitz in Fürth und seit 1995 erfolgreich mit Projektentwicklungen in Süddeutschland. Wie definieren Sie Ihr Kerngeschäft, und mit welcher Philosophie und Struktur betreiben Sie dieses Business?

M. Peter: Die P&P Gruppe versteht sich als Investment-Developer. Unser Ziel ist es, Objekte und Projekte mit nachhaltigem Wertsteigerungspotenzial zu identifizieren, weiterzuentwickeln und zu veräußern. Seit Gründung im Jahr 1995 hat sich die P&P Gruppe vom Ein-Mann-Betrieb zu einem führenden Immobilienunternehmen in der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen entwickelt. Bei einem Verkaufsumsatz von 170 Mio. Euro in 2014 decken wir heute mit rund 100 Mitarbeitern nahezu alle Bereiche entlang der Immobilienwertschöpfungskette ab. Chancen zu erkennen und den Mut zu haben, Visionen konsequent umzusetzen, das ist unsere Unternehmensphilosophie und kennzeichnet unseren Weg. Wir realisieren komplexe Projekte in den Segmenten Büro, Gewerbe, Wohnen und sind Experte auf dem Gebiet der Revitalisierung. In unserer Rolle als Investor akquirieren und strukturieren wir Immobilien und Grundstücke mit Entwicklungspotenzial in Süddeutschland. Seit der Gründung können wir rund 5.000 realisierte Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie ein Gesamtverkaufsvolumen von über 1 Mrd. Euro bilanzieren.

Frage: Worin bestanden die wichtigsten Meilensteine in der Entwicklung Ihrer Gesellschaft?

M. Peter: Der Ankauf der Immobilien aus der Quelle-Insolvenz war für uns ein wichtiger Meilenstein. Es handelte sich um 60.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und markierte für uns den erstmaligen Einstieg in das Gewerbesegment, denn wir kamen ja aus dem Bereich Wohnen. Das Quelle-Portfolio in Fürth umfasste auch erstklassig erhaltene Gewerbeobjekte, die wir nicht in Wohnraum umwandeln, sondern gewerblich wiederbeleben und revitalisieren wollten. Hieraus hat sich dann ein nachhaltiger Geschäftszweig entwickelt, der mittlerweile einen nicht unerheblichen Anteil unseres Gesamtumsatzes ausmacht.

Ein für die Geschäftsentwicklung ebenso entscheidender Schritt war der Einstieg in das Neubausegment, da wir uns bis dato ausschließlich mit der Sanierung und Revitalisierung von meist denkmalgeschützter Bausubstanz beschäftigt hatten. Bereits zwei Jahre nach dieser Entscheidung resultierten schon 50 % unseres Gruppenumsatzes aus den Neubauaktivitäten. Mitte vergangenen Jahres haben wir uns aus strategischen Überlegungen von einem Teil des Neubau-Bauträgergeschäftes getrennt und das Segment Eigennutzer an die BPD Immobilienentwicklung veräußert. Wir konzentrieren uns seither mit unseren Produkten verstärkt auf das Investmentgeschäft. Durch diesen Deal konnten wir unser Eigenkapital verdoppeln und sind damit noch unabhängiger und schneller beim Ankauf attraktiver Objekte. Unser Einstieg in den Investmentmarkt begann mit dem Ankauf von Mehrfamilienhäusern für den eigenen Bestand. In diese Häuser haben wir investiert, so Werte gehoben, Mehrwerte geschaffen und sie dann wieder mit Gewinn veräußert. Mittlerweile macht der Investmentbereich ca. 70 % unseres Business aus, das Bauträgergeschäft hingegen nur noch 30 %. Ursprünglich war die P&P Gruppe zu 100 % als Bauträger tätig, der BPD-Deal hat das Verhältnis komplett gedreht – und das war auch unser strategisches Ziel.

Frage: Sie sind Experte auf dem Gebiet der Revitalisierung. Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Objekte aus? Schildern Sie uns doch bitte an einem Beispiel Ihre Vorgehensweise.

M. Peter: Wir revitalisieren besonders gerne ehemalige Produktionsgebäude, also Bauten, die eine Skelettstruktur mit Aussteifungsstützen und guten Traglasten aufweisen. Meist verfügen diese Gebäude über loftartige, hohe Räume mit mehr als 3 m Deckenhöhe. Diese Gebäude sind gut zu sanieren, weil sie eine klare statische Struktur haben, die sich problemlos zurückbauen lässt. Die Gebäudetechnik wird modernisiert und das Produkt mit marktgängigen Grundrissen dann wieder neu aufgebaut. Oft besteht die eigentliche Herausforderung im Umgang mit großen Gebäudetiefen, aber da finden wir meist gute Lösungen.

Beispielsweise haben wir das ehemalige Carrera-Produktionsgebäude in ein Wohnhaus umgewandelt. Dort haben wir eine Gebäudetiefe von etwa 24 m vorgefunden und mussten überlegen, wie wir damit umgehen. Die Lösung bestand darin, rechts und links Loggien einzuziehen. Durch die Höhe der Etagen von mehr als 3 m konnten wir dennoch eine sehr gute Belichtung mit Tageslicht erzielen. Die Liste unserer revitalisierten Projekte in diesem Bereich umfasst u. a. das ehemalige Uvex-Bürogebäude, ein früheres Bauamt sowie eine ehemalige Schule und ein nicht mehr genutztes Krankenhaus. Ferner haben wir auf dem Heumann-Areal rund 400 Wohnungen im Zentrum von Nürnberg, in unmittelbarer Nähe vom Bahnhof, errichtet. In der Revitalisierung und Umnutzung haben wir über 20 Jahre Erfahrung und verfügen insbesondere auch über kompetente Spezialisten in der Technik, die sich mit diesen Themen und den spezifischen Herausforderungen bestens auskennen, denn das ist eine andere Dimension als der Neubau.

Frage: Sie bewegen sich mit Ihren Projekten insbesondere in der Metropolregion Nürnberg/Fürth. Wie charakterisieren Sie diese Region aus der Anbieter- und Nachfragersicht im Wohnungsmarkt?

M. Peter: In der Region herrscht am Wohnungsmarkt ein klarer Nachfrageüberhang, der sich zum einen durch den demografischen Wandel, die grassierende Landflucht und natürlich durch die weiter wachsende Attraktivität der Metropolregion mit interessanten Arbeitgebern und gefragten universitären Einrichtungen erklären lässt. Wir haben hier einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Unternehmen vor allem im Bereich der zukunftsträchtigen IT-Branche und nehmen, hinter München, Platz 2 in Deutschland ein.

Aus Anbietersicht überzeugt die Metropolregion als Standort mit einem sehr geringen Investitionsrisiko, denn der Markt ist weniger volatil als andere A-Standorte wie z. B. München, Frankfurt oder Hamburg. Wir können auf eine nachhaltig positive Entwicklung zurückblicken mit geringen Preisausschlägen nach oben oder unten. Das macht es zunehmend auch für überregionale und institutionelle Investoren interessant, hier Objekte zu erwerben. Nischenkonzepte haben immer noch gutes Potenzial und können die Nutzer überzeugen. Nicht zuletzt besteht bei uns ansteigendes Interesse aufgrund der Übersättigung in anderen deutschen Metropolregionen, und daher ist ein Investment hier so attraktiv.

Frage: Welche Projekte stehen 2016 in Ihrem Fokus, und was zeichnet diese aus?

M. Peter: Unser Kerngeschäft ist nach wie vor die Entwicklung von ganzen Wohnquartieren, die wir im Globalvertrieb an Investoren veräußern. Hier schließen wir in diesem Jahr auch unseren ersten Forward Deal ab. Die Baugenehmigung liegt uns vor, und die Baumaßnahmen beginnen mit dem vorgezogenen Exit en bloc an einen Investor. Bezahlt wird mit entsprechenden Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Der Preis ist dann abhängig vom Faktor, der sich wiederum auf die zu erzielende Miete bezieht, zum Beispiel über einen Besserungsschein. Zudem kaufen wir auch Fachmarktzentren. Ferner entwickeln und betreiben wir Long-Stay-Hotels in revitalisierten Gebäuden. Durch Projektierungen und Entwicklungsmaßnahmen insbesondere im wohnwirtschaftlichen, aber auch im gewerblichen Bereich, die wir kürzlich erfolgreich abschlossen haben, sind wir in der komfortablen Position, in diesem Jahr institutionellen Anlegern ansprechende und marktgängige Produkte anbieten zu können. Unsere Produkt-Pipeline ist sehr gut gefüllt.

Frage: Weshalb ist das Marktsegment Micro-Apartments und Long-Stay für Ihr Unternehmen so attraktiv?

M. Peter: Uns wurde sehr günstig ein Altenheim angeboten, welches wir spontan gekauft haben, ohne zu wissen, was genau wir damit machen. Es gab unterschiedliche Optionen, die uns aber nicht überzeugten. Schließlich haben wir erkannt, dass die Raumstruktur ideal ist, um kleine Apartments herauszubilden. So entstand vor etwa sechs Jahren das erste Produkt. Das haben wir nach Fertigstellung an ein im Immobilienbereich sehr professionell aufgestelltes Family Office verkauft, welches die prognostizierte Miete durch eine nachträgliche Möblierung von 6 auf bis zu 14 Euro ordentlich gehebelt hat. Dieses Beispiel kennzeichnet unsere Strategie in dem Segment.

Bis heute haben wir deutlich mehr als 1.000 Micro-Apartments erstellt und auch bei Anlegern vermarktet. Um das Management und die nachhaltige Vermietung kümmern wir uns selbst. Wir spüren, dass Ein-Zimmer-Apartments enorm gefragt sind und das Angebot hier gering ist, weil in dieser Region bei Neubau ein Stellplatzschlüssel von 1:1 gilt. Im Bereich Revitalisierung können wir fiktiv Stellplätze auf die Substanz anrechnen und kommen dann auf eine andere Relation. Der Neubau solcher Häuser ist unwirtschaftlich, da man eine drei- bis viergeschossige Tiefgarage errichten müsste. Wir stellen fest, dass diese Stellplätze oft gar nicht benötigt werden, weil viele junge Menschen sowie auch Geschäftsleute mit öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen bzw. unterwegs sind und der Stellenwert des Autos sich in der jungen Generation drastisch verändert hat. Von daher findet unser Produkt primär in der Revitalisierung statt. Die Herausforderung besteht darin, geeignete leerstehende Objekte zu finden.

Frage: Welche Investmentziele verfolgen Sie für 2016? Bitte beschreiben Sie Ihr Anforderungsprofil.

M. Peter: In der Regel investieren wir in fast alle Risikoklassen von Core plus bis opportunistisch. Es ist uns wichtig, jede Immobilie individuell zu verstehen und ein maßgeschneidertes Konzept zu entwickeln, das eine nachhaltige neue Nutzung ermöglicht. Wir sind spezialisiert auf die Suche und Identifikation unterbewerteter Objekte, deren Potenziale wir durch Sanierung und Revitalisierung heben. Es handelt sich oft um Bestände in B-Lagen, die underrented sind oder bei denen Möglichkeiten zur Nachverdichtung bestehen. Für unser Family Office suchen wir zudem entwickelte Objekte in 1A-Highstreet-Lagen, die eine stabile Rendite garantieren. Je nach Assetklasse haben unsere Ankäufe ein Einzelvolumen zwischen 3 und 50 Mio. Euro. Unser diesjähriges Investmentziel für Grundstücke und Bestandsimmobilien beträgt mindestens 150 Mio. Euro. Auf der anderen Seite wollen wir fertige Produkte über rund 200 Mio. Euro am Markt platzieren.

Frage: Sie bieten eine gut gefüllte Pipeline für den privaten und insbesondere für den institutionellen Investmentnachfrager. Wie ist Ihr Angebot strukturiert?

M. Peter: Wir wollen in diesem Jahr ein Verkaufsvolumen von rund 200 Mio. Euro realisieren. Im Wohnbereich etwa steht die Platzierung eines größeren Neubauportfolios im Umfang von gut 40 Mio. Euro als Forward Deal an. Ferner verkaufen wir ein revitalisiertes Fachmarktzentrum. Im Bürobereich haben wir ein Single-Tenant-Objekt mit etwas mehr als 20 Mio. Euro Investitionsvolumen im Vertrieb. Mieter sind hier der Freistaat Bayern und die Deutsche Bahn mit jeweils 10 Jahren Mietvertragsdauer plus Verlängerungsoption. Überdies verfügen wir noch über ein komplettes Areal mit drei Hauptmietern: das Land Bayern, die Stadt Nürnberg und die Deutsche Bahn. Schließlich birgt unser Produktportfolio zwei Long-Stay-Hotels sowie High-street-Immobilien. Eines der Hotels befindet sich in München und ist noch in der Entwicklungsphase, für das andere liegt die Genehmigung vor. Nachdem hier der Pächter feststeht, werden wir das ebenso als Forward Deal platzieren. Insofern sind wir breit aufgestellt und können unterschiedliche Investorenzielgruppen bedienen.

Frage: Stehen Sie auch als Joint-Venture-Partner und für Club Deals zur Verfügung?

M. Peter: Bisher haben wir jedes Projekt allein und auf eigene Rechnung realisiert. Das betrifft insbesondere Kredite von Banken oder auch das Thema Mezzanine-Kapital. Künftig sind wir offen für Partnerschaften in unterschiedlichen Ausprägungen. Gerade im hart umkämpften Münchener Markt ist es vorteilhaft, mit einem starken und passenden Partner zu kooperieren, um Synergien auszuschöpfen. Um hier unser Netzwerk zu pflegen, haben wir bereits eine Repräsentanz auf der Maximilianstraße. Diese ermöglicht uns eine noch intensivere Vernetzung mit den Kunden und Ansprechpartnern, mit denen wir beim An- und Verkauf eng zusammenarbeiten.

Frage: Glauben Sie, dass es Anzeichen für eine Trendwende am deutschen Immobilienmarkt gibt? Wie begründen Sie diese Ansicht?

M. Peter: Bei der Beurteilung einer Trendwende muss man nach den Assetklassen und den spezifischen Lagen unter-scheiden. Der Index für den Wohnbereich hat sich in jüngster Zeit eher positiv entwickelt. Aus meiner Sicht spricht vieles dafür, dass wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien insbesondere in den Metropolregionen auch künftig ein erkennbares Wertsteigerungspotenzial haben. Demgegenüber haben Spezialimmobilien wie Logistikobjekte aus heutiger Sicht ihren Zenit erreicht oder den Peak sogar schon überschritten.

Es gibt Szenarien, die eine gewisse Skepsis und Unsicherheit aufkommen lassen, dass sich der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt weiter ungebremst fortsetzt. Allen voran weltwirtschaftliche Faktoren. Um nur einige Stichworte zu nennen: Ölpreis, China, Börse. Nicht zu vergessen die leider zahlreichen Krisenherde in der Welt. Für Europa gehen wir weiterhin von einem anhaltenden niedrigen Zinsniveau aus, allerdings bergen der niedrige Ölpreis und die gute Konjunktur in den USA gewisse Risiken. In Summe gibt es einige Faktoren, die auch relativ kurzfristig zu einer Marktveränderung führen könnten. Falls diese geballt zusammentreffen, kann es zu drastischen Reaktionen am Markt kommen. Vor diesem Hintergrund und dem aktuell sehr hohen Preisniveau ist es bestimmt nicht unklug, sein Portfolio zu bereinigen, was der eine oder andere nach meiner Beobachtung auch bereits tut.

Frage: In Fürth haben Sie bewiesen, dass Sie Potentiale an unter-bewerteten Standorten erkennen und antizyklisch heben können. In welchen B- und C-Städten Ihrer Region sehen Sie in dieser Hinsicht noch Nachholbedarf?

M. Peter: Wenn man sich die Achse von Würzburg bis München anschaut, auf der unser Fokus liegt, haben sicherlich Standorte wie Schweinfurt, Bayreuth und Ansbach aus Sicht des Revitalisierers noch Potenzial. Ebenfalls in Hof würden wir uns gegebenenfalls engagieren.

Das sind Städte, bei denen die Kennzahlen Kaufkraft, Miet- und Preisentwicklung sowie Arbeitslosenzahlen stimmen. Auch vom Verschuldungsgrad dieser Kommunen – speziell von Schweinfurt – gehen positive Signale aus. Schweinfurt war in der Vergangenheit bekanntlich sehr stark von Fichtel und Sachs, einem der großen Arbeitgeber an diesem Standort, abhängig. Die Stadt hat sich in den vergangenen Jahren jedoch breiter aufgestellt und ist schuldenfrei. In der Folge haben sich viele kleinere Unternehmen angesiedelt.

Leider hängt diesen Städten oft noch das negative Image von früher an. Das haben wir etwa hier in Fürth gesehen. Doch dafür gibt es letztlich keinen plausiblen Grund mehr. Man muss sich nur die Rahmendaten und die Kennziffern genau anschauen. Daraus ergeben sich Chancen, die zum Glück für uns nicht jeder erkennt. Die Preise sind an diesen Standorten noch moderat und bezahlbar.

Da die Einstiegspreise für Grundstücke deutlich günstiger und teilweise die Baukosten etwas geringer sind, kann man dort auch bessere Renditen erzielen. Das Wichtigste ist aber, dass es in diesem Segment noch ein ausreichendes Angebot gibt, anders als hier bei uns in Nürnberg, wo es mittlerweile vergleichsweise schwierig ist, überhaupt Grundstücke zu finden.

Frage: Kommen nach Ihrer Überzeugung in den nächsten Jahren besondere Herausforderungen und gesellschaftliche Veränderungen auf die Immobilienwirtschaft zu?

M. Peter: Der Bedarf an Micro-Apartments wächst, und die persönliche Wohnfläche nimmt bei den jungen Generationen tendenziell ab. Voraussetzung ist zugleich ein attraktives Angebot an gemeinschaftlichen Begegnungsflächen, also Aufenthaltsräume, Terrassen, Küchen o. ä. Das Apartment gilt dann als Rückzugsort und sollte sinnvollerweise auch möglichst flexibel konzipiert sein. Wir haben dafür den Begriff „Flexwohnen“ geprägt und schützen lassen. Flexibilität heißt, dass sich diese Wohnangebote den einzelnen Lebensphasen anpassen können. So lassen sich zum Beispiel zwei Micro-Apartments zusammenlegen, sobald ein Partner oder ein Kind dazukommt. In der späteren Lebensphase ist gegebenenfalls das altersgerechte Wohnen ein Thema. Für diesen Fall sind bereits passende Dinge in die Wohnung integriert und können ohne großen Aufwand generiert werden. Man muss die Wohnung dazu nicht in großem Umfang umbauen. Solche Wohnkonzepte sind bereits heute gefragt und werden künftig, wie ich überzeugt bin, noch attraktiver sein. Es ist eminent wichtig, noch flexibler zu planen und eben nicht nur in einer Wohnform zu denken. Wir spüren ebenfalls eine mittlerweile starke Nachfrage nach kompakten Zwei-Zimmer-Wohnungen. Das sind Wohneinheiten mit gut 40 Quadratmetern, in denen das Schlafzimmer ein Extraraum ist. Dennoch sind diese Einheiten sehr kompakt. Wichtig: Mit der absoluten Miete dürfen wir nicht viel höher liegen als 500 Euro plus Nebenkosten.

Frage: Welche pragmatischen Lösungsansätze brauchen wir, um der ansteigenden Wohnungsnot in den Ballungsräumen gerecht werden zu können? Welche Forderungen stellen Sie in diesem Zusammenhang auch an die Politik und Verwaltung?

M. Peter: Wir brauchen mehr Wohnraum, wir brauchen mehr günstigen Wohnraum, und dazu brauchen wir mehr Grundstücke. Ich glaube nicht, dass der Gesetzesentwurf, der jetzt auf den Weg gebracht wurde, viel bewirken wird. Aus meiner Sicht ist die Bau- und die Investitionswilligkeit gegeben, unser Flaschenhals ist definitiv die Grundstücksbeschaffung. Das Problem der Grundstückspolitik ist, dass sie nur sehr langfristig greift und man sich daher weitgehend antizyklisch bewegen muss. Wir sprechen hier über Zeiträume von etwa sieben Jahren. Es wird eine Weile dauern, bis das Angebot spürbar steigt und sich die Lage erkennbar entspannt.

Das beschreibt auch die Situation bei uns in Nürnberg. Ich denke, die Städte und Gemeinden müssen unbedingt und sehr kurzfristig die Genehmigungsverfahren verschlanken und somit beschleunigen. Die Folge dieser Unzulänglichkeiten ist, dass selbst Grundstücke, die vor Jahren niemand angepackt hätte, an hochfrequentierten Straßen, an den Bahnlinien etc., jetzt zu sehr hohen Preisen platziert werden.

Es gibt allerdings auch eine positive Entwicklung. In der Vergangenheit habe ich selten erlebt, dass die Bauämter überlegten, wo man noch mehr verdichten könne. Doch mittlerweile hat sich das schon tendenziell geändert. Die politisch Verantwortlichen in den Kommunen erkennen zunehmend, dass wir eine andere Auslastung der Grundstücke brauchen. Das sind Diskussionen, die wir in dieser Form in der Vergangenheit nicht erlebt haben. Ja, es tut sich durchaus viel!

Das Interview führte Andreas P. Lienig.

 

 

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